Beaucoup de Français qui découvrent Maurice repartent avec une idée fausse. Pour les uns, un étranger n'a le droit d'y acheter quoi que ce soit ; pour les autres, on achète comme en France. La réalité tient dans un texte que peu de gens ont lu : la Non-Citizens (Property Restriction) Act de 1975. C'est elle qui décide si votre projet est possible, et sous quelle forme.
Pour le détail des définitions et des exceptions, article par article, Noukaz a publié un guide complet sur la loi de 1975.
Le principe : une autorisation, sauf exceptions
L'article 3(1) du texte de la loi pose la règle. Un non-citoyen qui veut détenir, acheter ou acquérir un bien à Maurice doit en faire la demande écrite au ministre, en précisant notamment la localisation du bien, la nature du droit recherché et le motif. L'autorisation prend la forme d'un certificat. Pour un particulier, ces demandes passent en pratique par le bureau du Premier ministre, d'où l'expression « approbation PMO » que vous entendrez chez les notaires et les agents immobiliers.
Sans certificat, pas d'achat valable, sauf si votre situation entre dans l'une des exceptions prévues par la loi. C'est là que se trouvent, en pratique, la plupart des acheteurs étrangers.
« Non-citoyen » ne veut pas seulement dire « étranger »
La définition est plus large qu'on ne le croit. Elle vise toute personne qui n'a pas la citoyenneté mauricienne, mais aussi les sociétés et associations non domiciliées à Maurice, celles qui sont contrôlées par des non-citoyens, et même celles dans lesquelles un non-citoyen détient simplement des parts. Les trusts peuvent également être concernés. Acheter par l'intermédiaire d'une société ne suffit donc pas à sortir du champ de la loi.
Les cas où aucun certificat n'est demandé
L'article 3(3) dresse la liste des situations dispensées d'autorisation. Voici celles qu'il faut connaître.
La location. Un bail de quatre ans au plus ne demande aucun certificat : n'importe quel étranger peut louer une maison ou un appartement sans formalité particulière. Les baux commerciaux ou industriels peuvent aller jusqu'à vingt ans, mais cette exception exclut l'usage résidentiel.
La famille. Un bien reçu par héritage, ou détenu en tant que conjoint d'un citoyen mauricien ou par l'effet du mariage, ne nécessite pas de certificat.
Les programmes agréés. Un bien acheté auprès d'une société certifiée dans le cadre du Property Development Scheme, du Smart City Scheme ou de l'Invest Hotel Scheme, ainsi que les biens résidentiels relevant des anciens régimes IRS et RES.
L'appartement « G+2 ». Un appartement à usage d'habitation, situé dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, vendu au moins 6 millions de roupies.
Les locaux professionnels, sur présentation d'une autorisation de l'Economic Development Board.
Ce qui arrive en cas d'erreur
C'est le point le plus sous-estimé. La loi ne prévoit ni amende ni peine de prison. Elle fait plus radical : selon l'article 5, la convention passée en infraction est nulle, comme si la vente n'avait jamais eu lieu. Le bien est alors pris en charge par le Curateur, qui le fait vendre selon la Sale of Immovable Property Act. Vous ne choisissez plus ni l'acheteur, ni le prix.
Autrement dit, une erreur de statut ne se règle pas avec une pénalité : elle peut coûter le bien lui-même.
Avant de signer
Trois réflexes évitent la plupart des mauvaises surprises. Vérifiez d'abord dans quelle catégorie entre le bien : programme agréé, appartement G+2 ou autre. Vérifiez ensuite votre propre statut, surtout si vous achetez par une société ou un trust. Faites enfin confirmer le tout par votre notaire avant de signer la promesse de vente.
